Partner & Family Briefing

竹北診所店面選址簡報版

這一版把完整分析報告整理成「合夥人、家人也能快速看懂」的決策簡報：少一點技術細節，多一點財務影響、經營邏輯與簽約前要確認的風險。

A 現址：文興路 2FB 候選：六家五路 1F+2FC 候選：高鐵七路 1F+2F資料整理：2026-06-29

資料來自：健保署特約診所、Google Maps 首屏 POI、內政部實價登錄、戶政司人口戶數、預售屋銷售備查、商工/公司密度輔助訊號。

Executive Decision

先講結論：主店建議選 B 六家五路

第一推薦
六家五路二段218號
80坪、12萬、1F 40坪

它不是最有「高鐵品牌光環」的位置，但最像能穩定賺錢、壓低風險、又足夠做出完整診所體驗的主店。若主策略改成高端醫美品牌與科技客群，C 的權重明顯上升，可與 B 進入最後二選一。

12萬月租最低
80坪空間最大
40坪一樓可當核心門面
1
B 六家五路
整體風險報酬最佳，適合主店。
2
C 高鐵七路
三角窗＋電梯＋聯發科技高鐵辦公大樓訊號，品牌地段大幅加分；限制仍是1F只有20坪。
3
A 文興現址
有既有客源，但租金與曝光不利。
Three Options

三個店面，用一句話看懂

A 現址

文興路一段273號 2F

70坪｜21萬｜有電梯｜無1F

65

穩，但貴。 既有客源是優勢，但每月21萬、沒有一樓曝光，對下一階段品牌升級不划算。

B 第一推薦

六家五路二段218號 1F+2F

80坪｜12萬｜無電梯｜1F 40坪

86

最適合當主店。 租金最低、坪數最大，一樓40坪能做出完整接待、諮詢與診間。

C 品牌曝光

高鐵七路63號 1F+2F

60坪｜15萬｜有電梯｜1F 20坪｜三角窗

84

高端醫美權重上升。 高鐵七路三角窗、電梯、旁側聯發科技新竹高鐵辦公大樓與高房價/新建案訊號，讓 C 不只是地段好；但一樓20坪仍限制第一印象與接待尺度。

Money & Space

租金差距是這次決策的關鍵

3,000A 每坪月租
1,500B 每坪月租
2,500C 每坪月租
324萬B 三年比現址少付租金
A 現址B 六家五路C 高鐵七路
💰
省下的租金，不只是省錢，而是換成裝潢、設備、廣告與現金流安全墊。

B 相對現址每月少 9 萬；三年少 324 萬。這筆錢可以支撐開幕行銷、Google/LINE 轉換、攝影素材、醫師品牌，或降低前六個月爬坡壓力。

項目A 文興現址B 六家五路C 高鐵七路
坪數 / 租金70坪 / 21萬80坪 / 12萬60坪 / 15萬
一樓可用面積0坪40坪20坪
電梯有無有
比現址三年少付租金0324萬元216萬元
Population Growth

竹北人口與戶數仍在長大，尤其戶數成長更快

戶政司資料顯示，竹北人口從 2021/05 的 203,241 人增加到 2026/05 的 220,941 人；戶數從 75,642 戶增加到 90,950 戶。戶數增速高於人口，代表小家庭、新住戶與生活服務需求持續增加。

歷年人口 / 戶數

簡單趨勢預測

預測以 2021/05→2026/05 CAGR 外推，非官方人口推估；2031 年人口約 24.0 萬、戶數約 10.9 萬。

+17,700五年人口增加
+15,308五年戶數增加
3.75%戶數年複合成長率
New Homes & Real Estate

高鐵生活圈自費客群強；C 的高鐵七路條件需要重新加權

新建案供給 proxy

預售屋銷售備查：高鐵生活圈 24案、約1,055戶；其中高鐵七路可見「惠宇謙恆」1案、124戶；六家五路 2案、約31戶；文興路道路 proxy 本次無樣本。

實價登錄訊號

區域買賣中位元/坪預售中位元/坪
文興路樣本不足樣本不足
六家五路525,504（n=4）樣本不足
高鐵七路單一路名本期無 current 樣本本期無 current 樣本
高鐵/隘口/嘉豐/復興生活圈 proxy637,448（n=10）860,139（n=3）
竹北市整體494,727（n=59）712,590（n=16）

解讀：高鐵七路單一路名 current CSV 樣本不足，不能直接下精準坪價結論；但高鐵生活圈 proxy 明顯高於竹北市整體，支持 C 的高端客群假設。B 六家五路仍因租金與可用坪數降低經營壓力。

Real-price Index & Trend

房價指數與實價登錄趨勢：高鐵生活圈長期溢價，支撐 C 的高端醫美客群假設

這頁補進內政部實價登錄歷史季度資料，口徑為新竹縣 ZIP 歷史季檔、竹北市、交易標的含房地、單價換算元/坪，並以道路/生活圈 proxy 做比較。指數以 2021Q1 = 100；樣本少的單一路名只做方向參考，不拿來硬判斷精準行情。

217竹北整體買賣指數：2021Q1→2026Q1
227高鐵生活圈買賣指數：2021Q1→2026Q1
270高鐵生活圈預售指數：2021Q1→2026Q1
85.6萬2026Q1 高鐵生活圈預售中位元/坪

房價指數：2021Q1 = 100

竹北買賣高鐵生活圈買賣高鐵生活圈預售

實價登錄中位數趨勢（萬/坪）

高鐵生活圈買賣高鐵生活圈預售六家五路買賣文興路買賣

2021Q1 → 2026Q1 變化

口徑2021Q12026Q1指數 / 解讀
竹北市整體買賣23.9萬/坪（n=1,450）51.8萬/坪（n=582）指數 217；竹北整體長期上升，代表整個城市的自費能力基準墊高。
高鐵生活圈買賣 proxy25.1萬/坪（n=215）57.1萬/坪（n=62）指數 227；長期高於竹北整體，是 C 高鐵七路的主要客群證據。
高鐵生活圈預售 proxy31.7萬/坪（n=105）85.6萬/坪（n=65）指數 270；新案價格更能反映未來入住客層與高端消費力。
六家五路買賣26.6萬/坪（n=27）48.9萬/坪（n=6）指數 184；B 有住宅購買力，但樣本較少，勝點仍是租金/一樓面積。
文興路買賣29.0萬/坪（n=9）49.1萬/坪（n=3）指數 169；A 是成熟生活圈，不是房價紅利最強的成長點。

樣本數與可信度

C 的強項不是「高鐵七路單一路名樣本多」，而是高鐵/嘉豐/隘口/復興生活圈整體買賣與預售價格長期高。
B 六家五路的買賣樣本每季波動較大，不能用單季數字過度解讀；但能證明周邊不是低價住宅區。
A/B/C 單一路名樣本少時，報告以生活圈 proxy 與長期趨勢輔助，不把單一季度當精準估價。

對選址的新增結論

房價趨勢補進來後，C 的「高鐵高端客群」證據更完整：高鐵生活圈買賣與預售指數都明顯上升，預售中位已到 85.6 萬/坪等級。這不會推翻 B 的主店坪效優勢，但會讓 C 在「高端醫美品牌、科技客群、新住戶」情境下更有說服力。

資料來源：內政部實價登錄 DownloadHistory 季檔，110S1–115S1。過濾：竹北市、交易標的含「房地」、單價元平方公尺換算元/坪，排除極端值 10萬/坪以下與 200萬/坪以上。高鐵生活圈 proxy：文興路、高鐵、六家五路、嘉豐、隘口、復興；不是精準半徑估價。

A Wenxing Road Deep Dive

A 文興路現址獨立深度分析：不是沒有價值，而是租金與曝光把成長壓住

A 的優勢是已經營運、有既有客源、有電梯、客人找得到；但從下一階段選址來看，最大的問題是「21萬月租＋2F無一樓門面＋文興成熟醫療帶競爭」。它比較適合當作熟客維護或過渡點，而不是新主店擴張點。

70坪 / 21萬現址租金最高，約 3,000 元/坪月
2F 有電梯回診可接受，但缺乏一樓自然曝光
12家Google Maps 去重可見皮膚/醫美競品
+324萬三年比 B 六家五路多付租金

現址真正的優勢：營運摩擦最低

面向A 文興現址現況對決策的意義
既有客源曜妍已在此營運，舊客知道位置，搬遷溝通成本最低。短期營收最穩；若搬店，需設計 LINE、Google 商家、簡訊與門口告示導流。
電梯與2F有電梯，2F 到達阻力比無電梯低。適合預約型熟客、私密療程；但不等於有新客自然曝光。
成熟生活圈文興路本身醫療、住宅與生活服務成熟。客人對「看診/醫美」有既有路徑，但競爭與價格比較也更成熟。
搬遷風險若不搬，裝修、證照、搬遷停業風險最低。這是 A 最實際的保守價值；但它不能抵消長期租金壓力。

現址最大的問題：文興不是低競爭，而且租金最高

租金壓力：21萬/月，約 3,000 元/坪，是三案最高；若與 B 相比，每月多 9 萬。
曝光問題：沒有 1F 門面，路過客、Google Maps 到店第一印象與招牌記憶點較弱。
競爭密度：Google Maps 去重可見 12 家，文興/成功/莊敬/嘉豐圈的皮膚、醫美、整外品牌會被客人同時比較。
成長效率：若要做品牌升級，A 仍需靠廣告、舊客、醫師 IP 與 LINE 導流，而不是靠店面自然轉換。

競品與醫療帶判讀

資料口徑數字 / 名單正確解讀
NHI 官方道路 proxy文興路 20 間診所；NHI 皮膚科欄位 1。NHI 只看特約與科別欄位，不能當醫美競品總數。
Google Maps 去重競品12 家；皮膚科/皮膚專科可見 4，醫美/整外/美學/自費可見 8。客人實際搜尋時看到的競爭遠高於 NHI 皮膚科欄位。
可見競品例吳冠興皮膚科、歆美皮、雅丰竹北、怡康文興/怡康美利、W頂尖、微依美等。A 的問題不是沒市場，而是同路段/同生活圈已有成熟品牌。
廣告壓力中高；佳思優、凡登等外部品牌可能切文興/竹北關鍵字。若留 A，Google 評論與關鍵字廣告仍不可省。

A 若要繼續留下，建議條件

A 不是完全不能留，而是必須把它當「保守續約方案」而非擴張主方案。若房租能談到約 15 萬以下，或只保留作為熟客/私密高端療程點，A 才重新有討論價值。

情境A 的合理定位不建議原因
房東不降租不建議作為主店21萬租 2F，與 B 的 12萬/80坪/1F40坪 差距太大。
降到約15萬以下可列為保守續租或過渡仍無1F曝光，但成本壓力下降。
保留小型/熟客點私密療程、VIP、舊客維護需避免同時承擔兩店固定成本過高。

這一頁給合夥人的結論

A 的價值是穩定與熟悉，不是成長性。若目標是下一階段主店、品牌升級與更好的坪效，A 除非大幅降租，否則應排在 B、C 之後。

B Liujia 5th Road Deep Dive

B 六家五路獨立深度分析：不是低競爭，而是用租金與一樓面積取得主店勝率

B 的核心不是「附近都沒有競爭」，而是同樣面對高鐵/文興/嘉豐圈競爭時，它用最低月租、最大總坪數、最大一樓可用面積，讓診所能做出完整接待、諮詢、初診與成交流程。它是最像主店的現金流安全選項。

80坪 / 12萬三案最大坪數、最低總租金
1F 40坪可承接櫃台、候診、諮詢、診間與輕療程
1,500元/坪每坪月租約為 A 的一半
14家Google Maps 去重可見競品，不能稱低競爭

B 為什麼仍是主店首選

面向B 六家五路條件對診所的意義
租金安全12萬/月，三年比 A 少 324 萬，比 C 少 108 萬。開幕初期可把資金放到裝潢、設備、Google/LINE、攝影素材與醫師品牌。
一樓完整度1F 40坪，是 C 的兩倍；可用面積足以做主接待面。降低新客進門壓力，也讓不用上 2F 就能完成初診/諮詢/輕療程。
總坪數共 80坪，可分 1F 前場與 2F 預約療程/行政/庫存。比 C 多 20坪，容錯率與動線彈性較高。
社區入口六家五路官方診所密度低，但會被高鐵圈競品覆蓋。適合用「好進、好問、好成交」打社區皮膚、保養、減重與回診。

B 的硬傷：無電梯，必須靠 1F 設計補回來

2F 不宜放高頻初診、術後不便客、長者或行動不便客的必要流程。
樓梯若窄、陡、暗或壓迫，醫美體驗會大扣分；現勘要實際走一次客人路徑。
診所設置、消防、無障礙、醫療廢棄物、雷射/用電都要先確認，不可只看租金。
若 1F 40坪能放下櫃台、候診、諮詢、診間與基礎治療，無電梯風險可被部分控制。

住宅、建案與房價：穩定社區需求，不是新案爆發型

資料模組B 目前數據策略解讀
實價登錄六家五路買賣中位 525,504 元/坪（n=4）。住宅購買力存在，但樣本少；比 C 高鐵生活圈 proxy 弱，不能主打最頂級房價。
預售備查六家五路 2案、約31戶。新案供給訊號不如 C；B 的勝點是租金與一樓面積，而不是未來新住戶爆發。
既有住宅/生活圈Google Maps 可見六家五路、東興路、文興/嘉豐外溢住宅與生活圈。適合做穩定社區型醫療入口，養熟客、家庭客、保養客。
公司/日間人口本路段大型辦公錨點較弱，主要承接高鐵、嘉豐、文興生活圈外溢。不要把 B 包裝成科技辦公核心；應包裝成低壓力、好進出、好回診的主店。

競品與打法：B 要用「空間與流程」贏

競爭資料B 六家五路打法
NHI 官方六家五路 proxy：2間診所、NHI 皮膚科欄位0。只能代表官方低密度；不能說沒有競品。
Google Maps去重可見 14 家；皮膚科/皮膚專科 5，醫美/整外/美學/自費 8+1。搜尋會把高鐵、嘉豐、文興競品帶進客人視野。
品牌壓力妍回、佳思優、歆美皮、朝沐、吳冠興、藝群、微依美、星和等會被比較。要強化 Google 評論、LINE 諮詢、初診流程與轉介紹，不要只靠自然人流。
適合療程皮膚問題、保養、減重、回診、輕醫美、熟客轉高單價療程。用 1F 40坪建立信任，再把預約型療程導到 2F。

這一頁給合夥人的結論

B 不是最有話題的地段，也不是低競爭；它贏在經濟模型。只要 1F 40坪能做出完整診所前場、法規與樓梯體驗過關，B 是「主店／現金流／長期經營」情境下最值得優先談的點。

C Site Re-weighting

C 高鐵七路63號加分項：三角窗＋電梯＋聯發科＋高鐵生活圈

這次補充後，C 不應只被寫成「地段好但 1F 小」。它的核心價值是：高鐵七路三角窗、1F+2F 有電梯、旁側 Google Maps 已可見「聯發科技新竹高鐵辦公大樓」，再加上高鐵生活圈房價與新建案訊號，對高客單醫美品牌更有想像空間。

三角窗使用者/現勘提供：高鐵七路63號具轉角曝光
有電梯比 B 更適合二樓諮詢、雷射與術後客動線
聯發科技Google Maps 可見「新竹高鐵辦公大樓」
2027年底進駐時程採使用者提供，簽約前需再驗證

Google Maps 可見辦公/科技訊號

類型可見名稱 / 地址線索策略解讀
大型科技辦公聯發科技新竹高鐵辦公大樓｜高鐵七路不能硬估員工數；但聯發科是高薪科技客群與日間人口的強訊號。
辦公/商務空間JustCo 共同工作空間竹北｜高鐵東二路6號5-6樓；暐順經貿大樓｜復興三路二段168號高鐵站前已有商務、共同工作與企業辦公需求。
鄰近大樓惠友遠見大樓｜高鐵七路65號1F；新竹高鐵站｜高鐵七路6號C 旁側本來就有住宅/商務/交通混合流量。
科技公司首屏傳成科技、力芯科技、超赫科技、群策能源、賓鑫智能、千加科技、力麗科技等此為 Google Maps 首屏可見名單，不是精準半徑普查；足以作為日間科技客群質性訊號。

C 的正確策略定位

若要打「高端醫美、科技上班族、高客單保養/雷射/注射」，C 的品牌條件比原報告更強。
三角窗與高鐵七路門牌有助於招牌、路口記憶點與 Google Maps 到店辨識。
電梯讓 2F 可以承接諮詢、雷射、術後照護與較高隱私服務，這是 B 沒有的優勢。
但 1F 20坪仍是硬限制：櫃台、候診、展示、諮詢若塞不下，高端感會被削弱。

資料限制：Google Maps 結果會受排序、登入、廣告與顯示上限影響；「2027年底進駐」目前依使用者提供資訊列入假設，簽約前應向房東、建商或公開建照/招租資料再確認。

A/B/C Housing / Price / Buildcase

A/B/C 房價、舊社區與新建案比較：不是只看 C，三個點都要放在同一張圖上

這頁修正原本只凸顯 C 的問題。A 是成熟文興醫療/住宅帶，B 是六家五路社區型需求，C 是高鐵生活圈高房價與新案/辦公錨點。實價登錄採 current CSV 與歷史季檔；建案採 MOI 預售備查道路 proxy，樣本不足處不硬估。

49.1萬A 文興 2026Q1 歷史季檔買賣中位，n=3；current 樣本不足
52.6萬B 六家五路 current 買賣中位，n=4；2026Q1 約48.9萬
63.7萬C 高鐵生活圈 current 買賣中位 proxy，n=10
86.0萬C 高鐵生活圈 current 預售中位 proxy，n=3

新建案供給與未來住戶比較

候選點預售備查 / 新案供給策略解讀
A 文興路文興路道路 proxy 本次 current/預售備查樣本不足；以成熟既有住宅與醫療商圈為主。A 不是新案紅利型地點，優勢在既有客源與成熟生活圈；缺點是租金高、無一樓曝光。
B 六家五路六家五路預售備查 2案、約31戶；買賣 current 中位 525,504 元/坪（n=4）。B 有社區購買力，但不是大量新案爆發點；主勝點仍是 80坪、12萬、1F 40坪。
C 高鐵七路 / 高鐵生活圈高鐵七路「惠宇謙恆」124戶；高鐵/隘口/嘉豐/復興生活圈 24案、約1,055戶。C 的新住戶與高房價訊號最強，較適合高端醫美、科技客群與高鐵生活圈品牌戰。

實價登錄與房價趨勢比較

候選點 / 口徑current 買賣中位歷史季檔 2021Q1 → 2026Q1判讀
A 文興路current 樣本不足29.0萬 → 49.1萬/坪；指數169；2026Q1 n=3。成熟生活圈有價格基礎，但不是本次房價成長紅利最強點；租金與樓層是主要扣分。
B 六家五路525,504 元/坪（n=4）26.6萬 → 48.9萬/坪；指數184；2026Q1 n=6。住宅購買力存在，支持社區皮膚、保養、減重與熟客型醫美；但樣本少，不能過度精準化。
C 高鐵七路單一路名本期 current 無樣本不以單一路名硬估；改用高鐵生活圈 proxy。高鐵七路本路交易樣本不足，所以不能寫成「本路每坪多少」。
C 高鐵生活圈 proxy637,448 元/坪（n=10）；預售 860,139 元/坪（n=3）買賣 25.1萬 → 57.1萬/坪，指數227；預售 31.7萬 → 85.6萬/坪，指數270。這是 C 高端醫美定位最強的外部證據：高房價、新案價格與未來住戶共同支撐自費能力。
A 房價/建案定位

成熟，不是爆發

文興路 current 樣本不足，但歷史季檔 2026Q1 約49.1萬/坪。這表示 A 不是低購買力區，而是成熟醫療帶；問題在租金太高、2F 曝光弱、競爭成熟。

B 房價/建案定位

穩定社區需求

六家五路 current 約52.6萬/坪、預售備查 2案31戶。B 不靠新案話題贏，而是用低租金與大一樓把服務做完整，適合主店現金流。

C 房價/建案定位

高端客群證據最強

高鐵生活圈買賣/預售長期高於竹北整體，加上惠宇謙恆、24案約1,055戶與聯發科辦公大樓訊號，最適合高客單品牌戰。

更新後的正確解讀

房價/建案比較不能只放 C：A 代表成熟生活圈，B 代表穩定社區購買力，C 代表高鐵生活圈高房價與新住戶紅利。結論仍是：B 適合主店現金流；C 適合高端醫美品牌；A 除非降租，否則不適合作為下一階段主力店。

資料限制：A/B/C 單一路名樣本少時，以歷史季檔與生活圈 proxy 補強；預售備查代表供給訊號，不等於已交屋入住；Google Maps 舊社區/大樓名單為首屏可見質性觀察，不當作完整社區清冊。

C High-Speed-Rail Deep Dive

C 高鐵七路獨立深度分析：不是只看「一樓小」，而是看 2027 前後需求曲線

C 的判斷重點是「現在的店面曝光」加上「未來日間人口與高鐵生活圈新住戶」。Google Maps 已可見聯發科技新竹高鐵辦公大樓，座標距離高鐵七路63號約 208 公尺；使用者提供預計 2027 年底進駐，這個時間點會把 C 從單純住宅/高鐵站生活圈，拉成更明確的科技上班族醫美場景。

約208mC 至聯發科技高鐵辦公大樓，Google Maps 座標估算
1案 / 124戶MOI 預售備查：高鐵七路「惠宇謙恆」
24案 / 1,055戶高鐵/隘口/嘉豐/復興生活圈預售供給 proxy
63.7 / 86.0萬高鐵生活圈買賣 / 預售中位元坪 proxy

舊社區 / 既有大樓：現在就存在的基本客群

Google Maps 可見名稱地址 / 類型對 C 的意義
惠友遠見大樓高鐵七路65號1F；公寓大廈 / 商務大樓訊號幾乎貼鄰 C，高鐵七路63號三角窗可吃到同一棟/隔壁大樓辨識度。
高鐵知心隘口七街46號；公寓社區代表高鐵七路後方既有住宅腹地。
惠宇謙和社區高鐵八路62號；公寓社區成熟住宅客群，適合保養、雷射、皮膚問題與家庭客回診。
竹冠雙翼 / 川睦千代田 / 豐邑京站復興二路、復興一街、高鐵一路周邊高鐵站前既有高密度社區與住商混合大樓，讓 C 不只依賴未來聯發科。

口徑：Google Maps 首屏可見質性清單，不是完整社區清冊；用來確認 C 周邊已有住宅/商辦基礎。

新建案 / 未來住戶：高鐵生活圈仍在補人口

MOI 預售備查戶數銷售 / 登記訊號
惠宇謙恆｜高鐵七路｜惠理建設124戶申報 111/08/18；銷售期間至完售為止；高鐵七路單一路名可見新案。
一森峰｜隘口六街與高鐵五路130戶第1次登記 112/09/06；代表近年已逐步交屋入住的新客群。
浩瀚寬郁｜光明六路東二段近嘉豐南路123戶高鐵生活圈大型集合住宅，支撐高房價生活圈樣本。
協勝大聚｜隘口三街/高鐵六路121戶H2集合住宅＋G3店鋪，代表住商混合與街廓成熟。
鴻湛、鴻磬、椰林大於、好是等合計約250戶+分散在復興、隘口、嘉豐一帶，會形成高鐵生活圈外溢客群。

口徑：道路 proxy 為高鐵、隘口、嘉豐、復興、文興路二段；不是 500m 半徑精算。

房價狀況：C 的自費能力假設較強，但要看樣本數

口徑買賣中位預售中位解讀
高鐵七路單一路名本期 current 無樣本本期 current 無樣本不能硬說高鐵七路本路每坪多少。
高鐵生活圈 proxy637,448 元/坪（n=10）860,139 元/坪（n=3）雖樣本少，但明顯高於竹北整體，支持高客單醫美假設。
竹北市整體494,727 元/坪（n=59）712,590 元/坪（n=16）作為基準，高鐵生活圈溢價明顯。
租賃樣本高鐵生活圈租賃中位約 1,296 元/坪月（n=4）租賃樣本很少，只能輔助判斷商圈租金壓力。

聯發科進駐的影響：加分，但不要過度承諾

加分 1：平日中午、下班後與午休快閃型需求變強，適合雷射、保養、注射諮詢、皮膚問題快速回診。
加分 2：科技上班族對「地點好找、電梯、隱私、可預約、流程快」敏感，C 的三角窗＋電梯比 B 更符合這個場景。
加分 3：若 2027 年底確定進駐，C 可以提前 12–18 個月布局 Google 評論、地圖關鍵字、午休療程包與企業合作。
風險：目前不能從公開資料直接推估進駐人數、薪資或實際開放時間；簽約前要向房東/建商確認工程進度、實際入口、人行路線與停車。

這一頁給合夥人的結論

C 是「高端醫美品牌與科技客群」情境的第一候選：它有三角窗、電梯、約 208 公尺內的聯發科技辦公錨點、高鐵生活圈高房價與新案供給；但它不是現金流最安全的主店，因為 1F 只有 20 坪、租金 15 萬、且要等 2027 年底需求逐步兌現。若選 C，策略要明確走高客單與預約制，不宜做低客單大流量門診。

NHI vs Google Maps

先把資料來源講清楚：NHI 看得到科別，Google Maps 才接近客人實際比較

官方 NHI 只能當底層參考

248竹北市診所類總數
7NHI 科別含皮膚科
4家醫科
道路/生活圈 proxyNHI 診所數NHI 皮膚科欄位正確解讀
文興路201NHI 只抓到健保科別欄位；不能代表皮膚科、醫美、整外與自費美學的實際競品。
六家五路20官方診所數低，但客人用 Google Maps 搜尋時，仍會看到高鐵、嘉豐、文興圈競品。
高鐵生活圈331官方醫療供給密集；Google Maps 也顯示醫美與皮膚關鍵字競爭強。

這次改用 Google Maps 查詢樣本做統計

我用 Google Maps 實查 9 組病人會打的關鍵字，並把重複品牌去重、排除曜妍/關之美自家結果，再統計三個點「客人首屏會看到多少競品」。

9查詢組合
38三區去重可見競品筆數合計
自家排除曜妍/關之美不列競品

查詢時間：2026-06-29。關鍵字含「皮膚科 竹北文興路」「醫美 診所 竹北文興路」「皮膚科/醫美/診所 near 各地址」「皮膚科 竹北六家五路」「醫美 診所 竹北六家五路」「皮膚科 竹北高鐵七路」「醫美 診所 竹北高鐵七路」。這是 Google Maps 首屏/可見結果統計，會受登入狀態、廣告、排序與顯示上限影響；不是健保署正式家數，也不是精準半徑普查。

Google Maps Competitor Statistics

Google Maps 實查統計：B 不是低競爭，但競爭壓力仍低於 C 的品牌戰場

12A 文興路去重競品
14B 六家五路去重競品
12C 高鐵七路去重競品
3區皆高不能再寫低競爭
區域Google Maps 去重競品數皮膚科/皮膚專科可見醫美/整外/美學/自費可見贊助廣告壓力結論
A 文興路1248中高：佳思優、凡登等外部品牌會買關鍵字；自家曜妍也有出現但已排除競品。成熟醫療帶，吳冠興、歆美皮、雅丰、怡康、W頂尖等都會被比較；不是低競爭。
B 六家五路1458+1中高：妍回、佳思優等品牌廣告會切入六家五路搜尋。B 的優勢不是競品少，而是 80坪/12萬/1F 40坪，讓它有租金與動線優勢。
C 高鐵七路1238+1最高：久明、佳思優、妍回等廣告與高鐵關鍵字直接重疊。高鐵七路是自費品牌戰場；客群強，但 Google Maps 競爭最直接。
A 文興路

直接對打成熟名單

吳冠興皮膚科、歆美皮、雅丰竹北、怡康文興/怡康美利、W頂尖、微依美等同時出現。文興路有熟客與醫療辨識度，但競爭教育成熟、價格比較也成熟。

B 六家五路

被高鐵圈外溢覆蓋

搜尋六家五路時仍會看到高鐵/嘉豐/文興圈的歆美皮、朝沐、吳冠興、藝群、微依美、鉑金美醫、星和、妍回、佳思優。B 要靠空間與成本贏，不是靠沒人競爭。

C 高鐵七路

品牌戰最正面

高鐵七路搜尋會出現久明、佳思優、歆美皮、藝群、朝沐、吳冠興、千才生伊、富美、妍回等。C 地段最好，但必須準備評論、廣告、醫師 IP 與高客單成交能力。

統計口徑：同一品牌在不同關鍵字重複出現只算 1 次；同址/同品牌命名差異以同一競品處理；曜妍/關之美自家結果不算競品。若未來要做精準 500m/1km/2km 半徑，需用 Google Places API Place ID、座標與距離計算另做普查。

Competition Strategy

競爭不是壞事，但要知道自己打哪一場仗

三個點的競爭型態

位置競爭型態應對策略
A 文興現址同路段直接競爭，皮膚科與醫美品牌密集。若留在 A，要靠既有客源、醫師信任、Google 評論與熟客回購；不適合再承受高租金。
B 六家五路本路段店面競品較少，但 Google Maps 會把高鐵/文興競品帶進來。把 1F 40坪做成「好進、好問、好成交」的社區入口，主打皮膚問題、保養、減重、熟客轉介紹，再導入醫美療程。
C 高鐵七路高鐵醫美品牌戰，且新增三角窗、電梯、聯發科技高鐵辦公大樓與新建案訊號。若選 C，要把它當精品醫美店經營：高級門面、科技客群內容、評論數、關鍵字廣告、醫師 IP、LINE 成交流程都要一次到位。

為什麼 B 仍然是主店首選

B 不是低競爭；但它用 12 萬租到 80 坪，比 A 每月省 9 萬，比 C 多 20 坪。
1F 40 坪足夠做櫃台、候診、諮詢、醫師初診與輕療程，能降低客人上 2F 的阻力。
面對同樣的高鐵圈 Google Maps 競爭，B 的固定成本最低，容錯率最高。
但 B 無電梯是硬傷：2F 不宜放高頻客流或術後不便客；簽約前一定要現場測樓梯與法規。

給合夥人/家人的白話結論

三個點都會遇到 Google Maps 競品。C 不只是「地段好」：三角窗、電梯、聯發科 2027 進駐假設與高鐵生活圈高房價/新建案，讓它很適合高端醫美品牌；但 1F 20坪與每坪租金仍是限制。B 仍用最低租金、最大坪數與最可用的一樓，取得主店風險報酬優勢。

Skill Data Dashboard

六個資料 skill 的比較數據：哪些已量化、怎麼影響決策

這頁把各資料源分開看，避免把「官方資料」、「Google Maps 可見結果」和「使用者/現勘事實」混在一起。已抓到或已整理成表的數據直接呈現；沒有半徑精算的項目不補假數字，只列為簽約前精算項。

Skill目前放入報告的比較數據分析後的決策意義
taiwan-clinic-competition竹北診所類 248；NHI 科別含皮膚 7、家醫 4。道路 proxy：文興路 20診所/皮膚欄位1；六家五路 2/0；高鐵生活圈 33/1。A 文興是成熟醫療帶；B 官方診所密度低但不可解讀成沒有醫美競爭；C 高鐵生活圈醫療供給密集。
google-places-local-poiGoogle Maps 去重可見競品：A 12、B 14、C 12。皮膚科/皮膚專科：A 4、B 5、C 3。醫美/整外/美學/自費：A 8、B 8+1、C 8+1。贊助廣告壓力：A 中高、B 中高、C 最高。三區都不是低競爭。B 的優勢是成本與一樓可用面積；C 的優勢是高鐵品牌戰場與三角窗曝光。
taiwan-real-estate-prices買賣中位：六家五路 525,504 元/坪 n=4；高鐵生活圈 proxy 637,448 元/坪 n=10；竹北整體 494,727 元/坪 n=59。歷史季檔 2021Q1→2026Q1：竹北買賣指數 217、高鐵生活圈買賣指數 227、高鐵生活圈預售指數 270。C 的高鐵生活圈自費能力 proxy 最強；房價指數補強了高端醫美客群論證。B 仍有住宅購買力，但關鍵勝點是租金風險低。
taiwan-population-households竹北人口 203,241→220,941；戶數 75,642→90,950。2031 趨勢外推：人口約 240,182；戶數約 109,356。竹北仍是成長市場，且戶數成長更快，支持皮膚、保養、減重與家庭型醫療需求。
taiwan-buildcase-pipeline預售備查：高鐵生活圈 24案、約1,055戶；高鐵七路可見惠宇謙恆 124戶；六家五路 2案、31戶；文興路道路 proxy 本次無樣本。C 周邊新供給與新住戶訊號最強；B 新案少但租金條件好；A 比較偏成熟既有商圈。
taiwan-company-densityC 周邊可見聯發科技新竹高鐵辦公大樓、JustCo、暐順經貿大樓、惠友遠見大樓與多個科技公司首屏訊號；員工數/薪資未可靠量化。C 對高薪科技上班族與日間人口的故事最完整；但需把「可見辦公訊號」和「確定員工數」分開。

資料標記：NHI、戶政、實價、預售備查屬官方資料；Google Maps 屬可見排序/首屏/去重統計；三角窗、聯發科 2027 年底進駐時程為使用者/現勘補充，簽約前仍需驗證。

Cross-module Comparison

把六個 skill 合併後：A / B / C 的強弱不是同一種強

A成熟醫療帶、既有客源；但租金最高、競爭成熟、2F 曝光弱。
B主店坪效最佳：80坪、12萬、1F 40坪；競爭不低但容錯率最高。
C高鐵品牌位：三角窗、電梯、聯發科與新建案訊號；但1F只有20坪。
分析模組A 文興現址B 六家五路C 高鐵七路決策解讀
租金/坪效21萬/70坪，約3,000元/坪12萬/80坪，約1,500元/坪15萬/60坪，約2,500元/坪B 固定成本最低，三年比現址少付 324 萬。
1F 與動線無1F，有電梯1F 40坪、無電梯1F 20坪、有電梯、三角窗B 一樓能做完整主場；C 二樓動線好但一樓展示面小。
NHI 官方醫療供給文興路 proxy：20診所、皮膚欄位1六家五路 proxy：2診所、皮膚欄位0高鐵生活圈 proxy：33診所、皮膚欄位1NHI 只能看健保特約與科別，不代表醫美實際競品。
Google Maps 競品12家去重可見；成熟同路段競爭14家去重可見；高鐵/文興外溢覆蓋12家去重可見；高鐵關鍵字品牌戰三區皆高；B 不是低競爭，而是風險報酬好。
人口/戶數竹北 2021/05→2026/05：人口 +17,700、戶數 +15,308；2031 趨勢外推人口約24.0萬、戶數約10.9萬。三點都吃到竹北成長紅利；需再用村里/GIS 才能分出步行圈差異。
房價/客群道路 current 樣本不足六家五路買賣中位 52.6萬/坪 n=4高鐵生活圈買賣 63.7萬/坪、預售 86.0萬/坪C 的自費醫美客群假設最強。
建案/未來住戶本次道路 proxy 無樣本2案、31戶高鐵生活圈 24案、1,055戶；高鐵七路惠宇謙恆124戶C 未來新住戶與高鐵生活圈供給訊號最強。
公司/日間人口成熟醫療/生活商圈，未見大型新增辦公錨點主要靠高鐵/嘉豐/文興生活圈外溢聯發科新竹高鐵辦公大樓、JustCo、暐順、惠友遠見等C 若打科技上班族與高客單醫美，需重新加權。
New / Existing Demand Sources

附近新舊公司、新舊建案與房價：C 的成長故事最強，B 的經濟模型最穩

新舊建案 / 住宅供給

位置已整理的新/舊供給訊號對診所的意義
A 文興本次預售備查道路 proxy 無樣本；以既有住宅、既有醫療與熟客商圈為主。新增住戶紅利較不明顯，優勢在既有知名度與舊客回流。
B 六家五路預售備查 2案、約31戶；Google Maps 可見淵博明日軸等六家五路/東興路周邊住宅訊號。偏社區型入口，適合皮膚問題、保養、減重與熟客轉介紹；不是新案爆發型。
C 高鐵七路高鐵生活圈 24案、約1,055戶；高鐵七路惠宇謙恆124戶；可見惠友遠見、惠宇謙和、竹冠雙翼、合新璞遇等既有/周邊社區大樓。新住戶、房價、交通與科技辦公訊號疊加，最適合高端醫美品牌敘事。

新舊公司 / 日間人口

位置公司/辦公訊號判斷
A 文興成熟醫療、生活服務與既有客流；未整理到新的大型企業進駐錨點。比較適合老客、熟客、社區醫療與口碑回購，不是靠新增日間人口爆發。
B 六家五路本路段直接辦公訊號較弱，但會承接高鐵、嘉豐、文興生活圈外溢。若選 B，要把「低固定成本＋大一樓」轉成成交效率，而非主打大企業流量。
C 高鐵七路旁側聯發科技新竹高鐵辦公大樓；使用者提供預計 2027 年底進駐。Google Maps 可見 JustCo、暐順經貿、惠友遠見與多個科技公司首屏訊號。高薪科技客群與平日日間需求最有想像；簽約前應確認聯發科進駐時程、實際樓層/人流、停車與步行路徑。

整合判斷

如果合夥人最在意「三年內穩定現金流」，B 仍是主店首選；如果最在意「高端醫美品牌、科技族群、未來日間人口與新住戶」，C 的分數要提高，值得進入最後二選一。報告已把這兩個情境分開，不再用單一分數硬壓過去。

下一步若要把 Google Places skill 的停車場、藥局、學校、公園、商場與公司做成精準數字，需使用 Place ID＋座標距離做 500m/1km/2km 半徑普查；目前報告只把已去重的競品數與可見公司/大樓錨點列為可比較資料。

Risks Before Signing

B / C 可進最後二選一，但不能盲簽：簽約前要把風險問清楚

B 六家五路的關鍵風險

無電梯：2F 不適合放高頻客流，樓梯寬度、坡度、照明、壓迫感要現場確認。
法規：診所用途、消防、無障礙、醫療廢棄物、雷射/用電需求需先確認。
動線：1F 40坪要能放下櫃台、候診、諮詢、診間與基礎治療。

C 高鐵七路的關鍵風險

1F 僅20坪：即使有三角窗，接待、展示、諮詢與等待空間仍可能被壓縮。
每坪租金 2,500 元：比 B 高很多，需靠高客單、科技客群與品牌曝光補回。
聯發科進駐時程：2027年底目前列為使用者提供假設；簽約前需向房東/建商/公開資料確認。
醫美競爭：需要更強 Google 評論、醫師 IP、LINE 成交與廣告素材。

一句話提醒

B 的問題主要是「無電梯下能不能把 1F 做成好用主場」；C 的問題主要是「1F 太小時，三角窗與高鐵品牌感能不能撐得起租金」。

Final Recommendation

建議給合夥人/家人的決策說法

🏥
我們不是單純搬到看起來最熱鬧的位置，而是選一個租金壓力合理、空間可發揮、失敗風險較低的主店。
決策情境第一順位第二順位理由
主店 / 長期經營B 六家五路C 高鐵七路B 租金最低、坪數最大、一樓40坪最實用；C 可進二選一但需驗證1F配置。
高端醫美品牌曝光C 高鐵七路B 六家五路C 高鐵七路三角窗＋電梯＋聯發科技辦公大樓訊號＋高鐵生活圈房價/建案 proxy 較強，但1F太小。
社區醫療＋自費保養B 六家五路C 高鐵七路B 仍會面對高鐵圈醫美競爭，但 80坪/12萬/1F 40坪讓成本與動線最有利。
若 B 法規、消防與樓梯體驗過關：優先談 B。
若 B 無電梯導致營運不可行，或主策略確定是高端醫美/科技客群：改與 C 進入最後議價與 1F 動線設計。
現址除非房租降到約 15 萬以下，否則不建議當下一階段主力店。

資料限制：Google Maps 為首屏/可見結果去重統計，實價與建案用道路/生活圈 proxy，樣本不足處已標示；聯發科技 2027 年底進駐時程採使用者提供並需簽約前驗證；簽約前需做現勘、法規、裝修估價與三年總成本試算。