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省下的租金，不只是省錢，而是換成裝潢、設備、廣告與現金流安全墊。
B 相對現址每月少 9 萬；三年少 324 萬。這筆錢可以支撐開幕行銷、Google/LINE 轉換、攝影素材、醫師品牌，或降低前六個月爬坡壓力。
這一版把完整分析報告整理成「合夥人、家人也能快速看懂」的決策簡報：少一點技術細節，多一點財務影響、經營邏輯與簽約前要確認的風險。
資料來自：健保署特約診所、Google Maps 首屏 POI、內政部實價登錄、戶政司人口戶數、預售屋銷售備查、商工/公司密度輔助訊號。
它不是最有「高鐵品牌光環」的位置，但最像能穩定賺錢、壓低風險、又足夠做出完整診所體驗的主店。若主策略改成高端醫美品牌與科技客群，C 的權重明顯上升，可與 B 進入最後二選一。
70坪｜21萬｜有電梯｜無1F
穩，但貴。 既有客源是優勢，但每月21萬、沒有一樓曝光，對下一階段品牌升級不划算。
80坪｜12萬｜無電梯｜1F 40坪
最適合當主店。 租金最低、坪數最大，一樓40坪能做出完整接待、諮詢與診間。
60坪｜15萬｜有電梯｜1F 20坪｜三角窗
高端醫美權重上升。 高鐵七路三角窗、電梯、旁側聯發科技新竹高鐵辦公大樓與高房價/新建案訊號，讓 C 不只是地段好；但一樓20坪仍限制第一印象與接待尺度。
B 相對現址每月少 9 萬；三年少 324 萬。這筆錢可以支撐開幕行銷、Google/LINE 轉換、攝影素材、醫師品牌，或降低前六個月爬坡壓力。
| 項目 | A 文興現址 | B 六家五路 | C 高鐵七路 |
|---|---|---|---|
| 坪數 / 租金 | 70坪 / 21萬 | 80坪 / 12萬 | 60坪 / 15萬 |
| 一樓可用面積 | 0坪 | 40坪 | 20坪 |
| 電梯 | 有 | 無 | 有 |
| 比現址三年少付租金 | 0 | 324萬元 | 216萬元 |
戶政司資料顯示，竹北人口從 2021/05 的 203,241 人增加到 2026/05 的 220,941 人；戶數從 75,642 戶增加到 90,950 戶。戶數增速高於人口，代表小家庭、新住戶與生活服務需求持續增加。
預測以 2021/05→2026/05 CAGR 外推，非官方人口推估；2031 年人口約 24.0 萬、戶數約 10.9 萬。
預售屋銷售備查：高鐵生活圈 24案、約1,055戶；其中高鐵七路可見「惠宇謙恆」1案、124戶；六家五路 2案、約31戶；文興路道路 proxy 本次無樣本。
| 區域 | 買賣中位元/坪 | 預售中位元/坪 |
|---|---|---|
| 文興路 | 樣本不足 | 樣本不足 |
| 六家五路 | 525,504（n=4） | 樣本不足 |
| 高鐵七路單一路名 | 本期無 current 樣本 | 本期無 current 樣本 |
| 高鐵/隘口/嘉豐/復興生活圈 proxy | 637,448（n=10） | 860,139（n=3） |
| 竹北市整體 | 494,727（n=59） | 712,590（n=16） |
解讀：高鐵七路單一路名 current CSV 樣本不足，不能直接下精準坪價結論；但高鐵生活圈 proxy 明顯高於竹北市整體，支持 C 的高端客群假設。B 六家五路仍因租金與可用坪數降低經營壓力。
這次補充後，C 不應只被寫成「地段好但 1F 小」。它的核心價值是：高鐵七路三角窗、1F+2F 有電梯、旁側 Google Maps 已可見「聯發科技新竹高鐵辦公大樓」，再加上高鐵生活圈房價與新建案訊號，對高客單醫美品牌更有想像空間。
| 類型 | 可見名稱 / 地址線索 | 策略解讀 |
|---|---|---|
| 大型科技辦公 | 聯發科技新竹高鐵辦公大樓｜高鐵七路 | 不能硬估員工數；但聯發科是高薪科技客群與日間人口的強訊號。 |
| 辦公/商務空間 | JustCo 共同工作空間竹北｜高鐵東二路6號5-6樓；暐順經貿大樓｜復興三路二段168號 | 高鐵站前已有商務、共同工作與企業辦公需求。 |
| 鄰近大樓 | 惠友遠見大樓｜高鐵七路65號1F；新竹高鐵站｜高鐵七路6號 | C 旁側本來就有住宅/商務/交通混合流量。 |
| 科技公司首屏 | 傳成科技、力芯科技、超赫科技、群策能源、賓鑫智能、千加科技、力麗科技等 | 此為 Google Maps 首屏可見名單，不是精準半徑普查；足以作為日間科技客群質性訊號。 |
資料限制：Google Maps 結果會受排序、登入、廣告與顯示上限影響；「2027年底進駐」目前依使用者提供資訊列入假設，簽約前應向房東、建商或公開建照/招租資料再確認。
| 名單 | 來源與數字 | 備註 |
|---|---|---|
| 惠宇謙恆 | MOI 預售備查：高鐵七路，124戶，惠理建設 | 高鐵七路單一路名可見新案；銷售期間欄位為 111/08/18 起至完售為止。 |
| 高鐵生活圈代表案 | 24案、約1,055戶；代表案含一森峰130戶、浩瀚寬郁123戶、協勝大聚121戶、鴻湛78戶、鴻磬69戶、椰林大於54戶、好是49戶 | 道路 proxy：高鐵、隘口、嘉豐、復興、文興路二段；不是 C 半徑精算。 |
| 周邊既有社區/大樓 | Google Maps 可見：惠友遠見大樓、高鐵七路65號；惠宇謙和社區、高鐵八路62號；竹冠雙翼、高鐵一路/復興二路；合新璞遇、東興路一段；淵博明日軸、六家五路二段 | Maps 首屏可見名單，適合作為生活圈質性參考，不當作完整社區清冊。 |
| 統計口徑 | 買賣中位數 | 預售中位數 | 樣本說明 |
|---|---|---|---|
| 高鐵七路單一路名 | 本期無 current 樣本 | 本期無 current 樣本 | 不可用單一路名推斷精準房價。 |
| 高鐵生活圈 proxy | 637,448 元/坪（n=10） | 860,139 元/坪（n=3） | 樣本偏少，方向性：高於竹北整體。 |
| 竹北市整體 | 494,727 元/坪（n=59） | 712,590 元/坪（n=16） | 作為市場基準。 |
| 六家五路 | 525,504 元/坪（n=4） | 樣本不足 | B 周邊住宅力道存在，但樣本更少。 |
若目標是「高端醫美品牌＋科技客群＋高鐵生活圈新住戶」，C 的外部條件已接近甚至部分優於 B；但若目標是「主店穩定現金流＋完整一樓體驗」，B 的 80坪/12萬/1F 40坪仍更安全。
資料限制：實價登錄 current CSV 樣本數會隨申報期波動；預售備查是建案供給 proxy，不等於已交屋入住戶數；Google Maps 名單為首屏可見質性觀察。
C 的判斷重點是「現在的店面曝光」加上「未來日間人口與高鐵生活圈新住戶」。Google Maps 已可見聯發科技新竹高鐵辦公大樓，座標距離高鐵七路63號約 208 公尺；使用者提供預計 2027 年底進駐，這個時間點會把 C 從單純住宅/高鐵站生活圈，拉成更明確的科技上班族醫美場景。
| Google Maps 可見名稱 | 地址 / 類型 | 對 C 的意義 |
|---|---|---|
| 惠友遠見大樓 | 高鐵七路65號1F；公寓大廈 / 商務大樓訊號 | 幾乎貼鄰 C，高鐵七路63號三角窗可吃到同一棟/隔壁大樓辨識度。 |
| 高鐵知心 | 隘口七街46號；公寓社區 | 代表高鐵七路後方既有住宅腹地。 |
| 惠宇謙和社區 | 高鐵八路62號；公寓社區 | 成熟住宅客群，適合保養、雷射、皮膚問題與家庭客回診。 |
| 竹冠雙翼 / 川睦千代田 / 豐邑京站 | 復興二路、復興一街、高鐵一路周邊 | 高鐵站前既有高密度社區與住商混合大樓，讓 C 不只依賴未來聯發科。 |
口徑：Google Maps 首屏可見質性清單，不是完整社區清冊；用來確認 C 周邊已有住宅/商辦基礎。
| MOI 預售備查 | 戶數 | 銷售 / 登記訊號 |
|---|---|---|
| 惠宇謙恆｜高鐵七路｜惠理建設 | 124戶 | 申報 111/08/18；銷售期間至完售為止；高鐵七路單一路名可見新案。 |
| 一森峰｜隘口六街與高鐵五路 | 130戶 | 第1次登記 112/09/06；代表近年已逐步交屋入住的新客群。 |
| 浩瀚寬郁｜光明六路東二段近嘉豐南路 | 123戶 | 高鐵生活圈大型集合住宅，支撐高房價生活圈樣本。 |
| 協勝大聚｜隘口三街/高鐵六路 | 121戶 | H2集合住宅＋G3店鋪，代表住商混合與街廓成熟。 |
| 鴻湛、鴻磬、椰林大於、好是等 | 合計約250戶+ | 分散在復興、隘口、嘉豐一帶，會形成高鐵生活圈外溢客群。 |
口徑：道路 proxy 為高鐵、隘口、嘉豐、復興、文興路二段；不是 500m 半徑精算。
| 口徑 | 買賣中位 | 預售中位 | 解讀 |
|---|---|---|---|
| 高鐵七路單一路名 | 本期 current 無樣本 | 本期 current 無樣本 | 不能硬說高鐵七路本路每坪多少。 |
| 高鐵生活圈 proxy | 637,448 元/坪（n=10） | 860,139 元/坪（n=3） | 雖樣本少，但明顯高於竹北整體，支持高客單醫美假設。 |
| 竹北市整體 | 494,727 元/坪（n=59） | 712,590 元/坪（n=16） | 作為基準，高鐵生活圈溢價明顯。 |
| 租賃樣本 | 高鐵生活圈租賃中位約 1,296 元/坪月（n=4） | 租賃樣本很少，只能輔助判斷商圈租金壓力。 | |
C 是「高端醫美品牌與科技客群」情境的第一候選：它有三角窗、電梯、約 208 公尺內的聯發科技辦公錨點、高鐵生活圈高房價與新案供給；但它不是現金流最安全的主店，因為 1F 只有 20 坪、租金 15 萬、且要等 2027 年底需求逐步兌現。若選 C，策略要明確走高客單與預約制，不宜做低客單大流量門診。
| 道路/生活圈 proxy | NHI 診所數 | NHI 皮膚科欄位 | 正確解讀 |
|---|---|---|---|
| 文興路 | 20 | 1 | NHI 只抓到健保科別欄位；不能代表皮膚科、醫美、整外與自費美學的實際競品。 |
| 六家五路 | 2 | 0 | 官方診所數低，但客人用 Google Maps 搜尋時，仍會看到高鐵、嘉豐、文興圈競品。 |
| 高鐵生活圈 | 33 | 1 | 官方醫療供給密集；Google Maps 也顯示醫美與皮膚關鍵字競爭強。 |
我用 Google Maps 實查 9 組病人會打的關鍵字，並把重複品牌去重、排除曜妍/關之美自家結果，再統計三個點「客人首屏會看到多少競品」。
查詢時間：2026-06-29。關鍵字含「皮膚科 竹北文興路」「醫美 診所 竹北文興路」「皮膚科/醫美/診所 near 各地址」「皮膚科 竹北六家五路」「醫美 診所 竹北六家五路」「皮膚科 竹北高鐵七路」「醫美 診所 竹北高鐵七路」。這是 Google Maps 首屏/可見結果統計，會受登入狀態、廣告、排序與顯示上限影響；不是健保署正式家數，也不是精準半徑普查。
| 區域 | Google Maps 去重競品數 | 皮膚科/皮膚專科可見 | 醫美/整外/美學/自費可見 | 贊助廣告壓力 | 結論 |
|---|---|---|---|---|---|
| A 文興路 | 12 | 4 | 8 | 中高：佳思優、凡登等外部品牌會買關鍵字；自家曜妍也有出現但已排除競品。 | 成熟醫療帶，吳冠興、歆美皮、雅丰、怡康、W頂尖等都會被比較；不是低競爭。 |
| B 六家五路 | 14 | 5 | 8+1 | 中高：妍回、佳思優等品牌廣告會切入六家五路搜尋。 | B 的優勢不是競品少，而是 80坪/12萬/1F 40坪，讓它有租金與動線優勢。 |
| C 高鐵七路 | 12 | 3 | 8+1 | 最高：久明、佳思優、妍回等廣告與高鐵關鍵字直接重疊。 | 高鐵七路是自費品牌戰場；客群強，但 Google Maps 競爭最直接。 |
吳冠興皮膚科、歆美皮、雅丰竹北、怡康文興/怡康美利、W頂尖、微依美等同時出現。文興路有熟客與醫療辨識度，但競爭教育成熟、價格比較也成熟。
搜尋六家五路時仍會看到高鐵/嘉豐/文興圈的歆美皮、朝沐、吳冠興、藝群、微依美、鉑金美醫、星和、妍回、佳思優。B 要靠空間與成本贏，不是靠沒人競爭。
高鐵七路搜尋會出現久明、佳思優、歆美皮、藝群、朝沐、吳冠興、千才生伊、富美、妍回等。C 地段最好，但必須準備評論、廣告、醫師 IP 與高客單成交能力。
統計口徑：同一品牌在不同關鍵字重複出現只算 1 次；同址/同品牌命名差異以同一競品處理；曜妍/關之美自家結果不算競品。若未來要做精準 500m/1km/2km 半徑，需用 Google Places API Place ID、座標與距離計算另做普查。
| 位置 | 競爭型態 | 應對策略 |
|---|---|---|
| A 文興現址 | 同路段直接競爭，皮膚科與醫美品牌密集。 | 若留在 A，要靠既有客源、醫師信任、Google 評論與熟客回購；不適合再承受高租金。 |
| B 六家五路 | 本路段店面競品較少，但 Google Maps 會把高鐵/文興競品帶進來。 | 把 1F 40坪做成「好進、好問、好成交」的社區入口，主打皮膚問題、保養、減重、熟客轉介紹，再導入醫美療程。 |
| C 高鐵七路 | 高鐵醫美品牌戰，且新增三角窗、電梯、聯發科技高鐵辦公大樓與新建案訊號。 | 若選 C，要把它當精品醫美店經營：高級門面、科技客群內容、評論數、關鍵字廣告、醫師 IP、LINE 成交流程都要一次到位。 |
三個點都會遇到 Google Maps 競品。C 不只是「地段好」：三角窗、電梯、聯發科 2027 進駐假設與高鐵生活圈高房價/新建案，讓它很適合高端醫美品牌；但 1F 20坪與每坪租金仍是限制。B 仍用最低租金、最大坪數與最可用的一樓，取得主店風險報酬優勢。
這頁把各資料源分開看，避免把「官方資料」、「Google Maps 可見結果」和「使用者/現勘事實」混在一起。已抓到或已整理成表的數據直接呈現；沒有半徑精算的項目不補假數字，只列為簽約前精算項。
| Skill | 目前放入報告的比較數據 | 分析後的決策意義 |
|---|---|---|
| taiwan-clinic-competition | 竹北診所類 248；NHI 科別含皮膚 7、家醫 4。道路 proxy：文興路 20診所/皮膚欄位1；六家五路 2/0；高鐵生活圈 33/1。 | A 文興是成熟醫療帶；B 官方診所密度低但不可解讀成沒有醫美競爭；C 高鐵生活圈醫療供給密集。 |
| google-places-local-poi | Google Maps 去重可見競品：A 12、B 14、C 12。皮膚科/皮膚專科：A 4、B 5、C 3。醫美/整外/美學/自費：A 8、B 8+1、C 8+1。贊助廣告壓力：A 中高、B 中高、C 最高。 | 三區都不是低競爭。B 的優勢是成本與一樓可用面積；C 的優勢是高鐵品牌戰場與三角窗曝光。 |
| taiwan-real-estate-prices | 買賣中位：六家五路 525,504 元/坪 n=4；高鐵生活圈 proxy 637,448 元/坪 n=10；竹北整體 494,727 元/坪 n=59。預售中位：高鐵生活圈 860,139 元/坪 n=3；竹北整體 712,590 元/坪 n=16。 | C 的高鐵生活圈自費能力 proxy 最強；B 仍有住宅購買力，但關鍵勝點是租金風險低。 |
| taiwan-population-households | 竹北人口 203,241→220,941；戶數 75,642→90,950。2031 趨勢外推：人口約 240,182；戶數約 109,356。 | 竹北仍是成長市場，且戶數成長更快，支持皮膚、保養、減重與家庭型醫療需求。 |
| taiwan-buildcase-pipeline | 預售備查：高鐵生活圈 24案、約1,055戶；高鐵七路可見惠宇謙恆 124戶；六家五路 2案、31戶；文興路道路 proxy 本次無樣本。 | C 周邊新供給與新住戶訊號最強；B 新案少但租金條件好；A 比較偏成熟既有商圈。 |
| taiwan-company-density | C 周邊可見聯發科技新竹高鐵辦公大樓、JustCo、暐順經貿大樓、惠友遠見大樓與多個科技公司首屏訊號；員工數/薪資未可靠量化。 | C 對高薪科技上班族與日間人口的故事最完整；但需把「可見辦公訊號」和「確定員工數」分開。 |
資料標記：NHI、戶政、實價、預售備查屬官方資料；Google Maps 屬可見排序/首屏/去重統計；三角窗、聯發科 2027 年底進駐時程為使用者/現勘補充，簽約前仍需驗證。
| 分析模組 | A 文興現址 | B 六家五路 | C 高鐵七路 | 決策解讀 |
|---|---|---|---|---|
| 租金/坪效 | 21萬/70坪，約3,000元/坪 | 12萬/80坪，約1,500元/坪 | 15萬/60坪，約2,500元/坪 | B 固定成本最低，三年比現址少付 324 萬。 |
| 1F 與動線 | 無1F，有電梯 | 1F 40坪、無電梯 | 1F 20坪、有電梯、三角窗 | B 一樓能做完整主場；C 二樓動線好但一樓展示面小。 |
| NHI 官方醫療供給 | 文興路 proxy：20診所、皮膚欄位1 | 六家五路 proxy：2診所、皮膚欄位0 | 高鐵生活圈 proxy：33診所、皮膚欄位1 | NHI 只能看健保特約與科別，不代表醫美實際競品。 |
| Google Maps 競品 | 12家去重可見；成熟同路段競爭 | 14家去重可見；高鐵/文興外溢覆蓋 | 12家去重可見；高鐵關鍵字品牌戰 | 三區皆高；B 不是低競爭，而是風險報酬好。 |
| 人口/戶數 | 竹北 2021/05→2026/05：人口 +17,700、戶數 +15,308；2031 趨勢外推人口約24.0萬、戶數約10.9萬。 | 三點都吃到竹北成長紅利；需再用村里/GIS 才能分出步行圈差異。 | ||
| 房價/客群 | 道路 current 樣本不足 | 六家五路買賣中位 52.6萬/坪 n=4 | 高鐵生活圈買賣 63.7萬/坪、預售 86.0萬/坪 | C 的自費醫美客群假設最強。 |
| 建案/未來住戶 | 本次道路 proxy 無樣本 | 2案、31戶 | 高鐵生活圈 24案、1,055戶；高鐵七路惠宇謙恆124戶 | C 未來新住戶與高鐵生活圈供給訊號最強。 |
| 公司/日間人口 | 成熟醫療/生活商圈，未見大型新增辦公錨點 | 主要靠高鐵/嘉豐/文興生活圈外溢 | 聯發科新竹高鐵辦公大樓、JustCo、暐順、惠友遠見等 | C 若打科技上班族與高客單醫美，需重新加權。 |
| 位置 | 已整理的新/舊供給訊號 | 對診所的意義 |
|---|---|---|
| A 文興 | 本次預售備查道路 proxy 無樣本；以既有住宅、既有醫療與熟客商圈為主。 | 新增住戶紅利較不明顯，優勢在既有知名度與舊客回流。 |
| B 六家五路 | 預售備查 2案、約31戶；Google Maps 可見淵博明日軸等六家五路/東興路周邊住宅訊號。 | 偏社區型入口，適合皮膚問題、保養、減重與熟客轉介紹；不是新案爆發型。 |
| C 高鐵七路 | 高鐵生活圈 24案、約1,055戶；高鐵七路惠宇謙恆124戶；可見惠友遠見、惠宇謙和、竹冠雙翼、合新璞遇等既有/周邊社區大樓。 | 新住戶、房價、交通與科技辦公訊號疊加，最適合高端醫美品牌敘事。 |
| 位置 | 公司/辦公訊號 | 判斷 |
|---|---|---|
| A 文興 | 成熟醫療、生活服務與既有客流；未整理到新的大型企業進駐錨點。 | 比較適合老客、熟客、社區醫療與口碑回購，不是靠新增日間人口爆發。 |
| B 六家五路 | 本路段直接辦公訊號較弱，但會承接高鐵、嘉豐、文興生活圈外溢。 | 若選 B，要把「低固定成本＋大一樓」轉成成交效率，而非主打大企業流量。 |
| C 高鐵七路 | 旁側聯發科技新竹高鐵辦公大樓；使用者提供預計 2027 年底進駐。Google Maps 可見 JustCo、暐順經貿、惠友遠見與多個科技公司首屏訊號。 | 高薪科技客群與平日日間需求最有想像；簽約前應確認聯發科進駐時程、實際樓層/人流、停車與步行路徑。 |
如果合夥人最在意「三年內穩定現金流」，B 仍是主店首選；如果最在意「高端醫美品牌、科技族群、未來日間人口與新住戶」，C 的分數要提高，值得進入最後二選一。報告已把這兩個情境分開，不再用單一分數硬壓過去。
下一步若要把 Google Places skill 的停車場、藥局、學校、公園、商場與公司做成精準數字，需使用 Place ID＋座標距離做 500m/1km/2km 半徑普查；目前報告只把已去重的競品數與可見公司/大樓錨點列為可比較資料。
B 的問題主要是「無電梯下能不能把 1F 做成好用主場」；C 的問題主要是「1F 太小時，三角窗與高鐵品牌感能不能撐得起租金」。
| 決策情境 | 第一順位 | 第二順位 | 理由 |
|---|---|---|---|
| 主店 / 長期經營 | B 六家五路 | C 高鐵七路 | B 租金最低、坪數最大、一樓40坪最實用；C 可進二選一但需驗證1F配置。 |
| 高端醫美品牌曝光 | C 高鐵七路 | B 六家五路 | C 高鐵七路三角窗＋電梯＋聯發科技辦公大樓訊號＋高鐵生活圈房價/建案 proxy 較強，但1F太小。 |
| 社區醫療＋自費保養 | B 六家五路 | C 高鐵七路 | B 仍會面對高鐵圈醫美競爭，但 80坪/12萬/1F 40坪讓成本與動線最有利。 |
資料限制：Google Maps 為首屏/可見結果去重統計，實價與建案用道路/生活圈 proxy，樣本不足處已標示；聯發科技 2027 年底進駐時程採使用者提供並需簽約前驗證；簽約前需做現勘、法規、裝修估價與三年總成本試算。