本報告整合健保署特約診所資料、Google Maps 第一頁可見 POI、內政部實價登錄、戶政司人口戶數、預售屋銷售備查與物件條件，評估曜妍目前店址與兩個候選店面的醫美、皮膚科、家醫/社區型診所適配度。
70坪｜月租21萬｜2F｜有電梯｜無1F門面
優勢是既有客源與電梯；主要問題是租金最高、每坪約3,000元，且沒有一樓自然曝光。
80坪｜月租12萬｜1F 40坪 + 2F 40坪｜無電梯
租金效率最佳、1F 40坪可承載核心門面與初診流程。最大風險是無電梯，需要把主要客流留在1F。
60坪｜月租15萬｜1F 20坪 + 2F 40坪｜有電梯
區位與建案供給最強，有電梯；但1F僅20坪、每坪租金約2,500元，門面展開受限。
若目標是做「穩健主店、租金壓力低、可容納醫美+皮膚+減重/社區醫療」，B 的風險報酬最佳。它以12萬租金取得80坪，其中1F有40坪，三年租金比現址少324萬，足以支撐裝潢、行銷與設備攤提。
若你要的是「高鐵生活圈品牌曝光、白領/高房價客群、電梯友善療程動線」，C 值得列第二順位。但1F 20坪需確認能否做出高級接待與諮詢感，否則會變成地段好但體驗被壓縮。
| 項目 | A 文興現址 | B 六家五路 | C 高鐵七路 |
|---|---|---|---|
| 坪數 / 租金 | 70坪 / 21萬 | 80坪 / 12萬 | 60坪 / 15萬 |
| 每坪月租 | 3,000元 | 1,500元 | 2,500元 |
| 1F 可用面積 | 0坪 | 40坪，占50% | 20坪，占33% |
| 電梯 | 有 | 無 | 有 |
| 相對現址三年租金節省 | 0 | 324萬元 | 216萬元 |
| 醫美適配分 | 65 | 86 | 80 |
| 皮膚科適配分 | 66 | 85 | 77 |
| 家醫/社區醫療適配分 | 70 | 84 | 79 |
| 主要優勢 | 既有客源、有電梯、搬遷成本低 | 租金最低、坪數最大、1F 40坪完整門面 | 高鐵生活圈、建案供給強、有電梯 |
| 主要風險 | 高租金、無1F曝光、競爭成熟 | 無電梯，2F療程動線與法規需確認 | 1F太小、租金/坪偏高、醫美競爭強 |
戶政司 m0s8 鄉鎮戶數及人口數；同月比較 11005 至 11505。竹北人口 203,241 → 220,941，五年 CAGR 約 1.68%；戶數 75,642 → 90,950，五年 CAGR 約 3.75%。戶數增速高於人口，代表小家庭、購屋/租屋單位與生活服務需求持續增加。
以 11005→11505 的 CAGR 做單純趨勢外推，非官方人口推估。若竹北維持近年成長，2031 年人口約 24.0 萬、戶數約 10.9 萬。
官方 NHI 特約醫事機構 CSV：竹北市診所類共 248 間；其中皮膚/醫美相關 7、家醫 4、中醫 48、牙醫 78、兒科 22、耳鼻喉 15、眼科 11、骨科 7。以下以道路 proxy 做區域比較，非精確半徑。
| 道路/生活圈 proxy | 診所數 | 皮膚/醫美相關 | 觀察 |
|---|---|---|---|
| 文興路 | 20 | 1 | 醫療密度成熟，包含吳冠興皮膚科、歆美皮、雅丰等；競爭直接。 |
| 六家五路 | 2 | 0 | 官方特約診所競爭低；適合社區型、保養型、減重/慢病延伸。 |
| 高鐵/隘口/嘉豐/復興生活圈 | 33 | 1 | 高鐵生活圈醫療供給密集，但自費醫美多需由 Google Maps 補充。 |
每個候選點以座標置中搜尋「醫美診所、皮膚科診所、診所、科技公司、公司辦公室、停車場、藥局」。因 Google Maps 搜尋會受排序、縮放、登入狀態與廣告影響，以下為質性證據，不當作精確半徑總量。
| 模組 | A 文興 | B 六家 | C 高鐵 |
|---|---|---|---|
| 醫美首屏 | 佳思優、鉑金美醫、星和、萊佳、美加、怡康文興等 | 星和、怡康文興、微依美、美麗線、蓁美學、曜妍、久明等 | 鉑金美醫、星和、萊佳、怡康文興、美加、美麗線、君綺等 |
| 皮膚科首屏 | 吳冠興、比漾、歆美皮、朝沐和安、戴國城、劉家麟、賴義傑 | 久明廣告、吳冠興、歆美皮、朝沐和安、戴國城、比漾、竹科歆美皮 | 吳冠興、比漾、歆美皮、朝沐和安、戴國城、劉家麟、愛爾麗 |
| 科技/公司 | 新微、汎銓、合泰、銘承、泓偊、世恩、宇創；共享辦公含 JustCo/Le Phare | 新微、合泰、勁傑、尚承、立晟、禧恩、天虹；高鐵商辦/共享辦公明顯 | 新微、合泰、銘承、宇泰、正齊、世恩、宇創；築科辦公、JustCo、Le Phare |
| 停車/藥局 | 停車場與連鎖藥局可見，但停車評分落差大 | 高鐵/新瓦屋/文興停車資源多；大樹、佑全、阿姆斯壯等藥局 | 莊敬、自強、勝利八街、光明等停車資源；連鎖藥局密集 |
內政部實價登錄現行 CSV，竹北市與道路 proxy。單價已由元/平方公尺換算為元/坪。樣本數小者只作方向性參考。
| 區域 | 買賣中位元/坪 | 預售中位元/坪 | 租賃中位元/坪/月 |
|---|---|---|---|
| 文興路 | 樣本不足 | 樣本不足 | 樣本不足 |
| 六家五路 | 525,504 | 樣本不足 | 1,008 |
| 高鐵/隘口/嘉豐/復興 | 637,448 | 860,139 | 1,296 |
| 竹北市整體 | 494,727 | 712,590 | 1,002 |
解讀：高鐵生活圈的預售與買賣價格明顯偏高，支撐高自費醫美客群假設；六家五路租賃揭露剛好包含 218 號，顯示物件租金每坪 1,008 元/月，但你取得的 12萬/80坪換算為1,500元/坪，仍比現址有利。
預售屋銷售備查：高鐵生活圈 24案、約1,055戶；六家五路 2案、31戶；文興路本次道路 proxy 無樣本。高鐵七路附近最大案包含惠宇謙恆 124戶、一森峰 130戶、浩瀚寬郁 123戶、協勝大聚 121戶。六家五路則有庫勒修 19戶、群新shan岳 12戶。
公司密度主要以 Google Maps 可見科技公司、公司辦公室、商業中心、共同工作空間為訊號。商工登記 API 本次僅能作公司狀態查核，不提供地址周邊完整員工數或薪資，因此員工規模不可過度推估。
| 區域 | 可見公司/辦公錨點 | 新舊判讀 | 對診所意義 |
|---|---|---|---|
| 文興/光明東一帶 | 新微、汎銓、合泰、銘承、築科辦公、JustCo、Le Phare | 成熟科技/商辦聚落；非新興單一重劃案 | 白領客群穩定，但醫美與皮膚競品也成熟。 |
| 六家五路/東平一帶 | 新微、合泰、勁傑、立晟、禧恩、天虹；高鐵商辦可輻射 | 住宅社區+高鐵商務外溢；辦公訊號中等偏強 | 適合社區型醫療結合自費減重、保養與皮膚療程。 |
| 高鐵七路/隘口高鐵帶 | 新微、合泰、銘承、宇泰、正齊、世恩、築科辦公、JustCo | 高鐵商務與新建案並存，最像高自費客群帶 | 適合高端醫美品牌，但需面對強競爭與一樓面積限制。 |
若續租，建議把它定位為熟客、私密療程或醫師品牌門診。若房租無法降到約15萬以下，作為主力店的坪效不佳。
1F 40坪應配置櫃台、候診、諮詢、診間、基礎治療與高頻自費項目；2F放預約制療程、行政、庫存或員工空間。簽約前必查消防、無障礙、診所用途與樓梯舒適度。
1F 20坪必須極高效率：櫃台、品牌展示、初診諮詢與等待壓縮配置；2F因有電梯可放主療程，但需確認電梯大小、候梯感與招牌曝光。
| 情境 | 第1名 | 第2名 | 第3名 | 理由 |
|---|---|---|---|---|
| 整體經營/坪效/風險報酬 | B 六家五路 | C 高鐵七路 | A 現址 | B 每坪租金最低、1F 40坪最實用、總坪數最大。 |
| 純高端醫美品牌曝光 | C 高鐵七路 | B 六家五路 | A 現址 | C 高鐵生活圈房價、建案、商務訊號最強，但1F太小。 |
| 皮膚科/家醫/社區醫療 | B 六家五路 | C 高鐵七路 | A 現址 | B 官方診所競爭低、租金壓力低，可做社區入口。 |
本報告適合做第一階段選址決策。簽約前仍需現勘確認：招牌面寬、車流/人流、停車步行距離、電梯/樓梯體驗、消防/無障礙、診所設置許可、雷射/用電/廢棄物條件、3年裝修+租金總成本。